2007年05月31日

平和度指数

WEBのニュースによると「世界の平和度指数」で、世界121ヵ国中、日本が8位、1位がノルウェーで、2位がニュージーランド、米国は96位だそうだ。 

同指数は、
(1)2000年から05年の間に他国との戦争や内紛が起きたかどうか
(2)治安状況や政治的安定性
(3)国内総生産(GDP)に占める軍事支出の割合
−など24のデータを総合的に数値化して比較した。 

今日、ある会合で日本の地震についての話を聞いた。
この500年で東海地震は概ね150年周期で4回、南関東直下地震は70年周期で6回、いずれも数年前から「そろそろ来てもいい頃」を向かえているとのこと。 

日本は地球の面積に占める割合が0.1%だが、地震のエネルギーは10%を占める地震大国ということになる。
 地震被害はこの「平和度指数」には考慮されていないのだろうが、日本の最大のリスクは「地震」なんじゃないかと感じていた私は、これも考慮したらどんなランクになるのか興味深い。

以前、地震保険のことを書いたことがありましたが、不動産は当然動かせない資産ですから、資産運用に限れば流動的資産(金融資産)を海外に、一部分散させておかなければなりませんね。 

ところで、この話をしていただいたのは、石材店(墓石屋)の社長さん。
昔は地震計がなかったので、墓石が倒れる割合で地震の大きさを測ったそうです。
ちなみに、マグニチュード5以下ではまったく倒れず、M750%、M890%。
昔は大地震、中地震ぐらいで表現したそうです。

PS 松岡農林大臣は、政治家としての立振舞いが好きになれない人でしたが、自殺されると気の毒に感じたし、ZARDの坂井泉水さんの死が自殺ならば、ある大きなモノをつかんだ人の「その次」は、複雑な思いなのかなと想像しています。
posted by Terry at 19:38| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月30日

日本版クラインガルテン

小田急電鉄がオープンさせた会員制貸菜園「AGRIS SEIJO」を見学にいってきました。

これは、成城学園駅の線路上の空間を利用した5000uの敷地に307区画の貸菜園をもうけたもので、常駐のスタッフが野菜の作り方などを指導してくれる。 

因みに料金は、ガーデン会員31,500円、ガーデン利用料105,000円で6uの区画とシャワーつきのクラブハウス、野菜を育てるキットなどの貸し出しが受けれる。 

貸し農園というと、休耕地を利用したものが一般的であるが、そこは概ね市街化調整区域などになり建物の建設は制限され、作業道具などを入れる簡易な倉庫は造れるものの、シャワーつきのクラブハウスを建設するなどはあまり見られない。 

この「AGRIS SEIJO」は、特に優れた緑化事業として東京都から助成金を受けている。 

やはり、資金面以上に土地利用からして、自治体の協力が必要であるが、工夫次第では、多くの人が望む日本版クラインガルテンが誕生できる可能性を感じました。 

乗馬クラブがあって、バーベキュー施設があって、キッチンガーデンがあるコミュニティーなんかいいよなぁ。
posted by Terry at 11:28| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月29日

国際摩擦

先日、某ハンバーガーチェーンが、弊社の管理する土地に看板を出させてくれないかと来社された。 

その土地はある事情で、看板広告を出せなかったのでお断りすることになったが、その方が、「弊社のハンバーバーはお好きですか?」と尋ねる。 

私は日本には店舗が数少ない、ライバルバーガーチェーンの「Burger KING」が好きですとお答えした。 

もともと、外食価格競争に負けて一時撤退になってしまったのだが、また復活の兆しだそうだ。(おそらく、ファンは喜んでいるだろう。) 

その方と、ハンバーガーのカロリーの話になったのだが、最近東南アジアで肥満が増え「ハンバーガーは『静かなる殺し屋』だ」と罵られ、タバコと同じように広告の規制がはじまっているのだそうだ。 

「喫煙は自殺で、受動喫煙は殺人だ。自殺は見逃すが、殺人は許されない。」と過激にホテルのロビーで怒鳴っていた欧米人を思い出した。 

Burger KINGと提携し日本に紹介したのが、日本たばこ(JT)だけれど、このJTがここ数年海外のタバコメーカーを買収している。 

昨年末、英国の「ギャラハー」を2兆円で買収し、米国第2位のRJレイノルズの販売権を9500億円で買収した。おそらく世界中のシェアのトップ3位内だろう。(詳しくはわからない)

「米国ではタバコの大型訴訟で高額な賠償金を取られているのに、JTは何でこんな買収するですかねぇ?」とある自動車メーカー重役に尋ねると、
「国のバーターなんじゃない。トヨタがGMを抜かないのと同じだよ。」 

国際摩擦を恐れて「何だ。まぁたババ掴みさせられてるのか。」とがっかりした。
posted by Terry at 12:48| 埼玉 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 海外 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月28日

LBO(レバレッジド・バイ・アウト)

「なぜ、外資系はそんなにお金を持っているの?」と聞かれ、ブログで説明すると約束したので、今日はその話題。 

もともと、資金の出所やオイルマネーなどの資金運用はさておき、なぜ投資会社が次々と企業を買収できるのかについての手法を解説します。 

レバレッジ(梃子とか借入れの意味。)を効かせることで、小さな資金で大きな物を買うということ 

仕組みは以下の例の通り。

@      経常利益100億円、純利益60億円(法人税率40%)、PER20倍、時価総額1200億円(60億円の20)の上場企業を、プレミアム(時価よりも高い価格)25%の1500億円で買収。 

A      ファンド(買収先)で用意する元手は500億円(これが投資家から集めた資金)。1000億円は金利5%の借入金(銀行はうれしい貸し先)で調達。非上場化(買収したら上場廃止する)し、借入金1000億円は買収された会社に借り替えさせる。 

B      借入金を背負う新会社の経常利益は利払い(50億円)増加で、50億円(100億−50億円)に減少。純利益は税率40%で30億円になる。

C      上場時と同じPER20倍ですぐに再上場。時価総額は600億円に縮小するが、元手は500億円なので、何もしなくても100億円の儲け。 

というカラクリで、ハゲタカ(外資系投資会社)が買収先を探しています。


ポイントは利益が安定していること。外食や食品会社またマーケットシェアの高い老舗企業がターゲットです。

この他に、土地などの含み益がある企業や、現金保有率が高い企業は狙われやすい状態です。 


PS Kちゃん理解できたかな。私のブログを読んで貰いたい人向けに、話題や説明の内容も合わせているつもりですが、専門的な知識に限界もありますし、逆に専門用語を使わずに平易な言葉で説明する能力も足らず苦慮しております。ご意見等ございましたら、御手柔らかに……
posted by Terry at 18:15| 埼玉 ☀| Comment(1) | TrackBack(0) | 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月26日

韓国事情

昨夜は、サラブレッド牧場オーナと二人でお食事。

2件目のお店の女性たちが、なにやらソワソワしているので様子を聞いてみると、「東京ドームでさっき“ぺ”のコンサートがあって、これからその関係者の予約が入ってるの。」

「ふ〜ん。それじゃ混んでくるから帰るか」ということで、退散。 

今朝、妻に「ぺ」ってだれ?と聞くと、

「ぺ」じゃなくて、「」でしょ。それじゃカトちゃ(ドリフターズ)じゃない。と笑われる。 

WEBでチェックしてみると、韓国スタらしい。 (”ピ”だけどファンはRainと呼ぶらしい。意味不明?) 

私や(株)テラヤマも、韓国とは少なからずご縁がありまして、2002年の日韓ワールドカップの時には文化交流として、韓国人の家族をご招待したり。
古くは、1970年後半にその当時の三星グループ(サムスン電子)に栗の苗木を10万本輸出し、当時のセマウル運動(農業近代化)に貢献したとして韓国の農林大臣賞を受賞したりした。 

我々が露店などで食べる天津甘栗は、もともと韓国製の栗でそれは弊社が輸出した「日本の山栗」なんです。 

そんなこともあって、日本と韓国、中国との歴史問題も知る機会も多くがありました。

「昔の人がやった戦争責任を今の我々に言われても……………。」というような認識はやはり相手国にとってマナー違反であるので、歴史認識はしっかり国で教育すべきだと思います。(けっこうショックな事実ですけどね。) 

韓国と日本は深くて長い付き合いがありますし、歴史的にも関係が悪い時期は限られています。これから、関係がもっと良くなることを祈ります。 

PS 言葉でも韓国語と日本語の言葉の共通点がかなり多いですが、我々が話す「くだらない」は高い製造技術をもった百済人(朝鮮半島三国時代)製ではない、「くだら(百済製)でない。」というのが源。
奈良県の「ナラ」は、平城京建立のために、朝鮮半島から連れてこられた大工職人が故郷を思い出し、「ウリナラ」(私の国。という韓国語)と発したことが由来だと聞いた。 
posted by Terry at 11:06| 埼玉 ☁| Comment(1) | TrackBack(2) | 海外 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月25日

ウェブリテラシー

先日、ある寿司屋のカウンターで隣の3人組が「セカンドライフ」というバーチャルワールドの日本語版の発売に伴い、ビジネスチャンスがあると会話しているのを耳にした。 

SecondLife(セカンドライフ)」は、米リンデン・ラボ社が2003年に開始したサービスで、現在では全世界で約300万ユーザーの会員が存在しているバーチャルワールドです。米国では、有名企業が「SecondLife(セカンドライフ)」内に店舗やオフィスを開設するなど、消費者との新たなコミュニケーションツールとして注目を集めているそうです。 

このバーチャルな「もうひとつの世界」で、土地取引や商品取引が既にはじまっており、電通がこのセカンドライフ内の用地取得に数百万投資したことが話題になりました。 

正直に、私はPCスキルも一般的なビジネスマンよりもかなり劣っていると、自覚しておりますが、とりあえずWEB系の“あっち側“の世界と、リアル系である”こっち側“の世界のビジネスがどうつながって行くのか、バスに乗り遅れないように理解しようと努力してます。     

でも、実際大変苦労しています。(*_*) 

インターネットビジネス系の著書としては、ベストセラーになった「ウェブ進化論」著者梅田 望夫さんの新書「チャリスト宣言」では、ウェブリテラシーについて以下のような紹介がある。 

たとえば、ネットの世界がどういう仕組みで動いているかの原理は相当詳しく徹底的に理解している。ウェブで何かを表現したいと思ったらすぐにそれができるくらいまでの能力を身につけている(ブログ・サービスを使って文を書くとかそういうことではなくて)、「ウェブ上の分身にカネを稼がせてみよう」みたいな話を聞けば、手をさっさと動かしてサイトを作って実験ができる(そこに新しい技術を入れ込んだり)。広告収入の正確な流れも含め「バーチャル経済圏」がどういう仕組みで動いているかの深い理解がある。新しい技術も、ネット上で独学できる程度までいけるベースとして、ITやウェブに対する理解とプログラミング能力を持つ。・・・・・・ 

結局、パソコンやネットが利用できるレベルではだめで、利用者から提供者にならなければいけないということらしい。 

不動産や金融事業はまったくのリアルビジネスですが、やっぱりネット系のビジネスの流れを抑えておく必要がありますよね。 

PS. 今日のブログはお硬くなりましたねぇ。やっぱり知識が少ないとボキャが出てこないですね。
posted by Terry at 12:07| 埼玉 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 本の話題 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月24日

クロスバイク納車

昨日、注文しておいたクロスバイクが届きました。
24段変則で、私のサイズ(身長)にあったグッドなチャリです。 

早速、乗ってみましたが、風を切りながら走る「解放感」や今まで通り過ぎていた「景色」が変わって見えることには驚きました。 

目的地に達するためだけなら、最短距離を出来るだけ早く到達する手段を選べばいいが、外れて寄り道したり、気になる建物や場所に立ち止まったりする気持ちが生まれることは、自転車の目的である移動の手段や、エクササイズの効果以上に、精神的な効果があるような気がする。 

無駄なこと、効率的でないことに精神的な高揚感がありますからね。 

過労死が問題になっている一方で、「癒し」ブームというのは、ちょっとリンクしているようで矛盾しているようで……… 

ビジネスは合理的判断や効率的手段で、そこに最大の価値を創造していくわけですが、多忙や忙殺の「忙」は心が亡くなると書く、心というか自分を見失わないように仕事に励みたいですね。 

マイチャリに名前でも付けてあげようかと思ってます。
posted by Terry at 10:33| 埼玉 ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | バイク | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月23日

羹に懲りて膾を吹く

株式市場の個人投資家のアンケートに、今後新興市場に「投資しない」と答えた人の割合が41%もいたそうだ。 

以前も新興市場についてコメントhttp://boostasset.seesaa.net/archives/20070405-1.htmlしたが、本業がある事業会社を通り越してまさに投資会社になって、 

成長性イメージ高株価維持M&A利益計上
 

こんなサイクルで成長神話をつくっていた。

これは、まさにライブドアの堀江社長であるが、この「ミニ堀江」みたいなベンチャー経営者が呆れるほど多い。

直近の新規上場銘柄の多くは、上場後直ぐに決算を下方修正し、上場前の利益を無理やり計上した付けが直ぐに露呈しているようだ。 

これは確信的な詐欺に近いし、理念や志は無いのかとまさに憤懣やる方無い気分になる。 

東証マザーズの時価総額は年初から今日まで、1兆円吹き飛んでいるのだから個人投資家が「投資しない」と答えるのも無理ないことだが、私はあえてここで真のベンチャー企業に投資してはどうかと感じている。 

社会性もあり、成長性もあるベンチャーがかなりの割安で、マーケットに放置されている。 

今月、三角合併も解禁され、時価総額の大きい外国企業が、バンバン買収をしかけてくるし、技術力のある大手家電メーカーの子会社はそのターゲットだろう。 

上場基準にしても、上場後ある一定の成長や利益を上げられない新興企業は、上場廃止させる必要があるし、投資家もそういうリスクを十分認識したうえで投資すべきだ。 

羹(あつもの)に懲りて膾(なます)を吹くような投資スタンスでなく、今が逆張りの長期投資の絶好のタイミングだと思いますけどいかがでしょうか。

posted by Terry at 11:52| 埼玉 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月22日

「ビリーズブートキャンプ」

昨夜は、ある集合住宅物件の売買についてmeeting
詳細は触れられないが、難しい物件で深夜まで検討。
本日もその案件について、引き続き打合せ続いております。 

ここ数日、頭を悩ます案件ばかりで、私のメモリーもパンパンになってしまっております。

頭というか精神的な疲労感と、肉体的疲労感をバランスさせると、かなりリフレッシュできるので、ちょっと体を動かそうと考えておりました。  

そんなこともあり、TV通販で話題のビリーズブートキャンプを購入するか、友人、知人たちがはじめた自転車を購入するかと悩んだ末、数日前クロスバイク(自転車)を購入しました。(納品はもうちょっと先) 

ところで、「ビリーズブートキャンプ」って巷で、「もう入隊したか?」で通じるぐらい入隊者(購入者)が多いらしい。(販売実績1000万本?) 

CMのセールスプロモーションはこんな感じ、
「鬼軍曹と燃脂肪やせ――米軍式エクササイズ上陸(ヒットの予感)」である。7日間の“鬼の特訓”で体を引き締めるダイエットプログラムが注目を集めている。米陸軍専属トレーナーを務めたビリー・ブランクス(51)が開発した軍隊式エクササイズ「ビリーズブートキャンプ」だ。・・・・・・中略・・・・・・ 

このDVDでは、ビリー軍曹が、ほんとにつらくなったところで励ますセルフを言ったりして、泣けるらしい。(名作「青春旅立」のリチャード・ギアを思い出すな)

しかし、
「筋力が十分に維持できるのは4050秒間。その限界点で次の運動に移っており、筋力トレーニングとしては相当ハード」。しかし、「カロリー消費量に限ってみると、DVD1本でジョギングで8km強走るのと同程度との実験結果が米国では出ている」とダイエット効果については冷ややかだ。 

こんなコメントを見つけて、やっぱりオーソドックスに自転車にすることにしました。 

「サイクリング、サイクリング やっほ〜、やっほ〜」ってな具合でエクササイズいたします。
posted by Terry at 18:32| 埼玉 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | バイク | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月21日

マンション価格

最近、マンション価格が上昇し、土地を仕入れたデベロッパーが販売を売り惜しでいるところもある。
要因は、地価上昇と原材料及び労務の上昇だ。 

実際の、マンション価格の内訳は概ね下記の図のとおり。    

 }VOt.jpg

このように内訳は、マンション業者の粗利益と諸経費で約30%の価格を締めており、建物の建築費と土地代で約70%ということになる。

本当のマンションの価値としては70%ということになり、新築購入後、それを売却しようとすると価格は70〜80%の中古流通価格になってしまう。 



ですから、居住用は勿論のこと投資用マンションにしても、この仕組みを理解した上で検討する必要があります。現在では、バブル以前のように数年して購入価格以上で転売し、次に住み替えるということは難しくなるでしょう。



そんな中でも、数年前に目黒区の新築マンションを購入した親友、大手出版社S副編集長は、自分のマンションが新聞チラシで流通価格が購入価格を上回っていると知り、「ニンマリ」していたので、例外もいるらしい。 




PS. アヴェントゥーラサイタマの先週の報告です。

8        520日(日) アヴェントゥーラサイタマ 2 VS 1 FC西武台 
長岡総監督による試合内容の報告は以下の通り。 


試合は、厳しい立ち上がりでした。選手が消極的でした、ミスをしてはいけない
オーラが・・・。そこから課題である打開力ですね〜、どうしたら流れを変えられる
のかを読めるここですね!それと守備力です。ただボールを追うのではなく、戦術
(どうボールを取るのか・その時のマークの受け渡し)ですね!監督とコーチの腕の
見せ所に期待したいです。前半は相手ペースから先制されました。後半の後半に熊谷
が粘って同点弾。チャンスがもっと増えるように、小曽戸には低い位置でボールをも
らうのではなく、高い位置でボールをもらいなさい。フリーでボールに触れるよう味
方から早くパスをもらいなさい、と伝えました。今年は何としても負けられないので
私はまた指示をしてしまいました。黒子黒子でいなければなんですけど・・・。終了
間際の江藤のゴールは素晴らしいシュートでした。綺麗にゴール右上にボールを流し
込みウォーーーみたいな感じでした。結果は劇的な逆転勝ちで、チームとしては勝負
強さが目立って来ていることはプラスですね。
 


次節 527日 飯能美杉台 1200キックオフ  VS 武南クラブ
posted by Terry at 19:28| 埼玉 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月19日

固定資産評価診断

ブーストアセット株式会社の事業のなかで、所有する土地の固定資産税の評価診断をさせていただいています。 

地主さんにとって、住宅用地にアパートを建てたり、定期借地権分譲住宅を建設することで、小規模宅地用地の6分の1課税評価を得ての、固定資産税の軽減対策は広く知られています。 

実際、市街化区域の土地を更地にしたまま、固定資産を払い続けることは非常に困難です。 

このような固定資産税の軽減対策で重要なのは、その事業(アパート経営など)が、その土地に本当に適しているのかどうかということです。 

土地という資産の性格上、どうしてもまず商品(建物)ありきのプロダクトアウトな利用になりがちです。長期間にわたり、その土地で、その事業が継続できるか十分検討することが重要です。 

特に、アパート・マンション事業は2030年間継続する事業です。他のアパ・マンに比べて立地条件が劣らないか、また周辺に今後もアパート・マンションが建設される可能性があるのかどうかなど、マーケットインの視点で計画しなければなりません。 

話が反れましたが、固定資産税は登記簿等で市町村が把握し課税されるわけですが、実はここに問題があるのです。 


固定資産税は利用方法や地形などにより、その評価方法が変わりその判断が難しいケースが多く見受けられます。(実は、最近、弊社でも十数年以上に渡っての払いすぎが発見されました。) 

国税庁の採用職員は、もちろん税法全般に精通していますし、その意識レベルも高いと推察されますが、固定資産税を評価する市町村公務員はその担当課(多くは固定資産税課)に働く目的で採用されたわけでもないので、経験、実績の違いは推して知るべしです。 

また、人為的なシステム入力のミスなどから、二重課税などの可能性もあります。(悪意はありません。)

さらに、土地の実測面積と登記簿面積が違う場合も申告により、減額の変更が認められます。


このように、「評価方法」「人為的ミス」「実測と登記簿の差異」など、他にもあなたの固定資産税が軽減できる方法があるかもしれませんので、是非一度ご相談ください。
posted by Terry at 10:00| 埼玉 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月17日

盆栽美術館

さいたま市(旧大宮市)に、盆栽町という場所があり、今では12軒程の盆栽業者が集まり、古くから全国有数の盆栽の郷になっている。 

盆栽自体は年配者の趣味というイメージがあるが、欧州、特にフランスでは「BONSAI」として人気があり、もしかすると取引量は国内のそれ以上の印象である。 

知人で、日本食材をフランスに輸出している方は、私の顔を見るたびに「フランスで盆栽のビジネスをしよう」と誘いかける。 

私が植木屋といっても、盆栽というビジネスの領域とは離れているのでお断りしているのだが、なかなかご理解いただけ無いでいる。 

最近は、若い女性にも盆栽感覚商品の人気があり、癒し効果も期待されているのだろう。 

実は、盆栽町があるさいたま市が、2009年完成予定で盆栽美術館を建設計画している。 

そのなかに展示する盆栽を、5億円で購入しようと市長が議会提案していたから、市民は「福祉のお金が足りないのに、盆栽にゴッ五億円なんて!」(@_@) と怒っているのですが、
相川市長は信念の人?だから突っぱねて推進しています。 

「購入する盆栽(5百点以上)を鑑定にだしたら、総額20億円以上になり割安な買い物だ」と市民を納得させるコメントをしています。 

正直、福祉も気がかりですが、文化を残すというのは時の権力者の我がままで造られますから、どちらを優先したらともいえないので、結果は後世の人に判断してもらいましょう。 

それでまだ続きがありまして、この盆栽の所有者の明光商会創業者の高木さんが、今月3日に亡くなってしまったのです。(私も偶然に著書を読ませていただきました。ご冥福をお祈りいたします。) 

さいたま市は6月の定例市議会で購入費の予算提案をすることになっていたのですが、これで見送りになってしまいました。市側は相続問題で、多少時間が掛かるが建設に影響はないとコメントしています。

ところで、高木氏は盆栽の名品の散逸を恐れて、一括管理できる県に破格値の5億円で譲渡を提示していた(正式契約はまだ)そうだが、税金で購入するために鑑定人に評価させていた20億円の評価はどうなるんだろう。

国税庁が20億円で評価したとすると、残された遺族は相続税をおよそこの盆栽だけで10億円を納税しなければならず、その後、約束どおり20億円と評価された盆栽を5億円でさいたま市に、お譲りいただけるのだろうか? 

もしかして、タダでいただけることになったりして……………….
posted by Terry at 10:20| 埼玉 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 相続 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月16日

投資用ワンルームマンション

昨夜、ある方(Aさん)から「投資用ワンルームマンション」についてご相談を受けました。 

物件は山手線沿線の駅から徒歩8分、価格は2300万円程の新築マンションでした。その間取りの周辺家賃は9万〜9.5万円とすると、総利回りは5%前後になります。 

わたしは、投資としてのワンルームマンションなどの区分所有物件はあまりお勧めしたくないと思っております。 

なぜなら、共有部分の利用方法や小規模な修繕計画など多くのことにおいてそれぞれの所有者、入居者の同意が必要で、賃貸事業としての独自の創意工夫が出せないことです。 

特に、建築年数の経った分譲マンションでは、老朽化により大規模な修繕が必要になると、この総意を取り付けることにかなりのストレスを伴います。 

また、区分所有の賃貸の場合の空室が出た場合には収入がゼロになるわけですから、入居者が入るか入らないかのゼロサムゲームのハイリスクなものに成ってしまいます。 

Aさんのケースは、満室(1室ですが)5%の利回りか、空室で0%の利回りかのいずれかです。 

一方、一棟建てのマンションやアパートの投資であれば、修繕や立替えも入居者以外の利害関係者がいないわけですから自由に決断できます。 また、全室満室が難しくとも、通常、全室空室は考えられないことですからリスクを分散することには向いています。 

さらにこのお話の、新築物件は価格の20%が販売会社の手数料などに相当していますので、購入後すぐに中古価格として20%下がってしまいます。(2300万×80=1840万) 

Aさんは購入資金を全額現金でご用意していらしていましたが、一般的にこのような投資は、大半を借入金でまかない、銀行の利払いとの差額をお小遣いにするか、20年後か30年後の完済後の収益を期待するものです。 

レバレッジ(借入れ)を効かせ借入れにより資産を増やすのかは、それぞれの価値観でもありますので、Aさんとはもう少しご検討くださいとお伝えいたしました。


PS. アヴェントゥーラサイタマの先週の報告です。

7        5月13日(日) アヴェントゥーラサイタマ 3 VS 2 川越全酪FC 

長岡総監督による試合内容の報告は以下の通り。

試合の中身ですが、やはり前回にお伝えしておりましたとおり最悪の試合内容でし
た。前節が快勝したので気の緩みが出るだろうと。前半、マークのズレや攻撃の一定
のリズムのより劣勢でした。案の定、先制点。前半は0-1で終りました。ハーフタイ
ムに修正点を伝えました。もちろん前半途中には指示をしました。最近私は黒子に徹
していましたが、ついついマズイと思い監督とヘッドコーチが居るのにも関わらず指
示をしました。ゲームの流れを変えるゲームコントロール、ゲームメイクが上手く出
来ていなかったです。守備の立て直しも。その辺りを伝えました。後半は、前半より
良くはなったものの完全に崩しての得点ではなかったので辛勝です。ただ、そんな中
で勝てたのは大きいです。悪いなりの試合で勝ち点が取れる。これも一つ実力と言え
ると思います。次節に期待しましょう!いぜん首位です。

次節 520日 東松山リコーG(人工芝) 1000キックオフ  VS FC西武台

posted by Terry at 18:10| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月15日

私の時給は?

今週の東洋経済誌に、この先時給が落ちる業種、上がる業種として各業種、企業の時給、年収の特集がありました。 

 (参考までに下の表は、40歳の時給ランキング表。) 
  

「40歳時給」ランキング(年収÷年間総労働時間)

順位業種・社名

時給(円)

年収(万円)

1フジテレビジョン

7,747

1,586

2パイロット

7,030

1,268

3電通

6,699

1,369

4弁護士(男)

6,666

1,278

5公認会計士・税理士(男)

6,451

1,236

6

放送業

6,208

1,271

7三菱商事

5,998

1,260

8

医師(男)

5,995

1,293

9

証券・商品先物取引業

5,963

1,204

10不動産鑑定士(男)

5,677

1,138

11野村ホールディングス

5,539

1,119

  


興味深いのは、今後時給が下がる業種として、
パイロット、キャビンアテンダント、アナウンサー、テレビプロデューサー、銀行・証券、医師、会計士、弁護士などの高給の代表業種や、これから急増しそうな士業が低下するとそれぞれの事情と根拠をまとめている。 

花形産業は時代と共に変化し、産業構造の変化と共に移ろいでいくもので、終身雇用制度とは団塊の世代のみが、唯一経験したものになってしまうようだ。 

東京都内で民間から採用された初の杉並区立和田中学校の藤原和博氏は、労働の「時間当たりに生み出す価値」を最大限に高めるために、リクルート勤務時代に「フェロー」という制度を開発し自らその第1号になった。


そのフェローは

@客先接待や社内接待をしない  
A部下を持たない  
B会議に出ない 
を認められ、社内の権力は持たない代わりに自由を手に入れ、「自身にしか出来ない仕事」をやりつづけたそうだ。 

その中で、上位の役職になると公の仕事(部下の結婚式の仲人や客先の葬式、仕事がらみの接待ゴルフなど)により実労時間も増え、さらに社長ともなれば、会社のことで頭がいっぱいで年中無休で働いたなら、年収が高くとも実労時間が多くなるので、時給は決して高くなりえないといっている。 

SBIホールディングスの北尾吉孝社長も、確か著書のなかで仕事の達人になるために、不義理も必要だと説いていた。 

ちょっと内容が、無駄なことはせずに高い給料だけ貰え、みたいな印象になってしまったが、仕事に対する価値を計量的にはかる上で興味深いものでした。 

藤原氏のフェロー制度については、著書「給料だけじゃわからない!」に詳しいので、ご興味のある方は読んでみてください。

posted by Terry at 08:04| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 出来事・その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月14日

「もったいない」

私は昼食にコンビ二を利用することが多いが、セブンイレブンは菓子パン、ファミマはパスタなどの麺類、ローソンはお握り、そしてミニストップはソフトクリームがお好みです。 

小売業は概ね2月決算期が多くここで発表が相次いだ。

コンビ二業は結果として、全社で営業利益率が低下し、営業減益になったセブンは「コンビ二業界は飽和していない。」旨の釈明コメントを出すまでになってしまった。 

最近目に見えて、コンビ二の閉店が散見されるうえに、既存店の不振は新規出店の意欲低下をも引き起こす結果となる。この結果はコンビ二業成長神話の終焉の年を示している。 

ところで、今日の本題はこのコンビ二の廃棄の問題である。

品質を低下させないために製造から賞味期限までを、数時間としている弁当・惣菜系の廃棄量は私の想像をはるかに超えていた。 

友人が経営するコンビ二から様子を伺ったのであるが、「もったいないから皆で食べたら」と当然のことをいってもそれは聞き入れられない。 

コンビ二の拡大が止まったこと、営業利益が伸び悩んだ今こそ、この廃棄物(といってもまったく問題の無い商品)を再販したり、再利用することを考えて貰いたい。

トヨタの「もったいない」方式や日本伝統文化にみる「小さく作る」技術に長ける日本が、資源を有効に活用するのは最高の道筋だ。  


PS.  先週末、S社長と共に就職を控えた学生数名とディスカッション。学部もそれぞれでしたが、自分の具体的な目標を持ってがんばってもらいたいですね。
 

LVのマーケティングとBlack Cardの活用は興味深かったです。またの機会、楽しみにしています。
posted by Terry at 14:50| 埼玉 ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 環境 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月11日

土地を高く売るために

ある地主さんから、「土地をもっと高く売れないか」という問い合わせをいただきました。

最初、ちょっと相場よりも高い価格を欲張っていらっしゃるのではないかと、勘ぐってしまいましたが、よくお話を聞いてみるとそうでもありません。 

別の土地で賃貸マンションの建設が決まったけれど、借金嫌いのこの方は別の土地を急遽売却することにしたそうです。 

売却予定地は、最寄りの駅から離れている上に地形も分譲用のマンションには不向きのようでした。そこで、この方は足繁く通っている分譲住宅会社の2社に見積もりを取ったところ、希望の34割低い価格を提示されていました。 

分譲住宅会社は、まず最終的に販売できる価格から設計費、造成費、広告宣伝費、販売手数料、取得に掛かる税金、さらに利益が差し引かれてしまうので、当然、この地主さんが新聞の折込チラシなどで見る住宅用地の価格とは大幅にかけ離れています。 

であれば、自分で直接販売すれば済む話なのですが、土地を分割して、個人が複数の人を相手に土地を売ることは宅建業法違反になってしまいます。 

そこで、コーディネーターという仲介者を使った「コーポラティブ方式」というのをご紹介しました。 

これは、事前にコーディネーターが土地を区分して購入希望者を集め、その方たちが建設組合をつくって、この組合が一活購入することで先ほどの宅建業法はクリアーできる仕組みです。 

このメリットは、土地売買の中間手数料がなくなることで、売主、買主とも希望額に近い価格で売買が出来るのです。 さらに、居住者の合意の上での開発事業なので完成後、良好なコミュニティーが形成され易いといわれています。(こんな近所付き合いなら、住んでみたくなりません?) 

唯一のデメリットは、事業終了まで時間が掛かるということです。 

残念ながら、この地主さんは早めに資金化することを求められていましたので、活用できませんでしたが、隣近所の「絆」を深める土地活用って魅力的ですよね。
posted by Terry at 17:57| 埼玉 ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月10日

ビジネスチャンス

マヨネーズが17年ぶりに価格にして10%値上げされるそうだ。

マヨネーズは卵黄と酢を原料につくられるが、摂取カロリーの高さから一時、世界的に「健康によくない食物」として認識され、消費が伸び悩むかと思われた。 

しかし、原料を大豆や菜種などの食物油に変えて脂質を少なくしたり、どこぞの天才マーケットライターが「マヨラー」などと、マヨネーズ好きを肯定させる表現を思いついたりして窮地を脱出した。

近頃は、料理での使用頻度は世界中で伸びたかもしれない、和食やフレンチでもよく見かけますしね。

これを仕掛けた人がどこかにいるのだろうが、キューピーから表彰されたかな? 

マヨラーの代表は香取慎吾だが、彼は年齢的にこのイメージでかなり苦労していることだろう。(そういえばダイエットで話題づくりしてたっけ、こっちも抜け目無いや。) 

この値上げの問題は、関連したことを私のブログで何度か取り上げている食物原材料の世界的な需要拡大と高騰である。 いよいよ、身近な食卓にこの影響が現れた典型であると思う。 

今年の初めに、世界的投資家のジム・ロジャース(10年で運用資金を400倍にし37歳で引退。その後、世界中を冒険し現在、コロンビア大学教授。)のセミナーに参加したときに、商品取引、特に食物についてこの数年の高騰を予想していた。 

このセミナーの内容もかなり興味深かったので、機会があったらブログでアップしてみます。 

ところで、先程まで某コンサルティングファーム代表と打ち合わせしていたのですが、今後、弊社の事業展開がかなり面白くなりそうです。(詳細はナイショ) 

その中で、某代表も5年後には「農業」に関してのコンサルに乗り出すそうで、現在、本格的にリサーチを初めている様子。 

地球環境の保護と食料自給率を考えると、ビジネスチャンスは無限大のようです。 

さぁ、まず麦わら帽子と軍手を買いに行きましょ。

posted by Terry at 19:21| 埼玉 ☁| Comment(3) | TrackBack(0) | 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月09日

自己破産申請

面識のある知人が経営幹部を勤める法人が自己破産を申請した。 

音響系のベンチャーで、設立数年で急成長し十数億の売上を上げるまでになったが、さらなる市場占有率を高める目的で競合相手を買収したことが、負債と在庫の増加を招き、それが原因の破産だと聞いた。

働き始めてから今まで、取引先や同業者の倒産は数多く見てきたし、不渡りや債権を回収出来ずに訴訟を起したことも何度もあった。
また、野村證券時代は民事再生前に技術力のある会社のスポンサーを見つけることもした。 

何度も門前払いをされたことのある大阪の製鋼会社が数年後、中国の資本が入り復活したTV特集を見たときに隔世の感があった。 

上場寸前の会社が、オーナー社長にある病気が見つかったことで、銀行からの信用が揺らぎあっけなく倒産。社長夫妻の邸宅の引越しを手伝った後、公園でお弁当を食べながら励ます言葉がみつからず涙したこともあった。 

自分自身もある事業で失敗したこともあるが、「諦めなければ負けることはない、勝つまでやろう」と鼓舞してあげたい。 

我々は、すべての事象で判断を免れる事態はあり得ないので、その時まで仮定、想定を繰り返し最良の判断を出来る準備をしなければいけないと肝に銘じております。
posted by Terry at 19:44| 埼玉 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月08日

農地の活用

政府は、耕作放置された農地が全国で埼玉県ほどの面積となり、この5年で農地を活性化利用するために、農業法人の株式と交換を認めたり(農地の現物出資)、農地の定期借地権を認める見通しだそうだ。

めでたし、めでたしといいたいところだが、一方で固定資産の低減目的のため収穫もしない畑に果樹(概ね栗)を植えている農地を課税強化するらしい。

実際、農業とは生産者の意識の問題であり、放棄した耕作地を大規模な農業法人が直ぐに効率的生産を達成できるとは疑問である。

また、地方の市街化調整区域ではあまり影響は無いと思われるが、都市部の利用目的がはっきりとしない土地に栗などを植えて利用している土地が、今以上に固定資産税が上がれば、あっという間に、地主さんたちがそれらの土地を売却するのは明らかである。

そこで、土地の価格が下がる可能性もあるわけであるが、実際はもともと農地が少ない都心との格差を一段と広げてしまう事になるのではなかろうか。

今のうち生産性の無い田舎の土地を売却し、事業用買換資産特例を利用して、生産性が高い都市部の土地に買換えを進めることが得策である。

いずれにしても、この流れは農地を保有する地主さんのみならず、不動産価格に大きな影響を与える問題であるので、先行きの動向に注意したい。

 

PS. アヴェントゥーラサイタマの先週の報告です。

第6節        5月6日(日) アヴェントゥーラサイタマ 6 VS 0 パイオニア川越 長岡総監督によると快勝でしたが、前節の劇的な逆転劇と現在1位にいることで、選手の気が緩まないよう次節の様子がみたいとのことです。

また、埼玉国体のセレクション候補にアヴェントゥーラの2選手が上がったそうです。

次節は5月13日 パイオニアグラウンド  14:00〜 VS 川越全酪FC です

posted by Terry at 23:39| 埼玉 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月07日

BALIの奇跡 PART2

昨日の続き。

通訳のホテルスタッフに連れられ、ヒーラーの処へ伺ってみると、そこは屋根だけがあるコンクリートのやぐらで、欧米人らしき二人ずれと、痩せこけたヒーラーとおぼしき爺さんと弟子3名がおりました。 

私は早速、正座するヒーラーの膝を枕に寝かされ、頭から何やら触診をはじめられました。通訳のスタッフによると、頭や心臓は悪いところが無いが肝臓と腎臓の間に以前しこりがあったとのこと(この部分は、後日PET,MRI,CT検査の人間ドッグで腫瘍が消えた後があると指摘された)

その後、右足付け根と足先の血流が悪くなっていると診察した後、ヒーラーが何やらその弟子に話しかけ、その弟子は裏庭から、木の葉数枚と木の実らしきものを取ってきて、それをヒーラーに渡しました。

ヒーラーは丼ほどの石臼でそDSC00279.JPGれを潰し、そこに水らしき液体を混ぜ合わせ、おもむろにその液体を口に含んだと思いきや、私の右足めがけて「ブーッ!!」と吹きかけたのです。 

そして、患部を手で擦ってくれ後は、私に立ち上がって地団駄を踏めというのです。

それまでは右足に靴下さえ履けない程の激痛であったにもかかわらず、恐る恐る「タン、タン」と床を蹴ると痛みはかなり緩和されているのです。 

これには、本当にビックリ!! 帰りにその擂り合わせた薬の残りを貰い、自分で入浴後患部に塗るようにとの指示。(写真は薬を塗った私の右足。ターメリックの香がした。) 

これで、翌日には痛みは一切消え、その後痛風の症状は出ていません。 

帰国してから、この話はだれも信じてもらえないだろうと、限られた人にしか話をしていませんでした。しかし、この奇跡的な話にやけに喰いついてきたのは、サーファーで美容師のIさんでした。「いや〜絶対あるんですよ。あそこには・・・・。」 

バリ島では、急峻な土地を利用した美しいライステラス(棚田)が、多くの絵画の風景として見受けられる。このような水田耕作は村人が共同作業で行われることが多く、その思想を表すのがgotong royong(ゴトン・ロヨン 相互扶助、自発的な助け合い)である。

田んぼや畑作業に欠かせない「牛」を神聖な動物として崇め、決して効率的、必要以上な生産を行わず、生活の基盤が助け合いを基にする思想は素晴らしい。(いい田植え機を紹介しようとした私はちょっと恥ずかしくなった。)


DSC00224.JPG














posted by Terry at 21:32| 埼玉 ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 海外 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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