2011年04月14日

絆 ビジネス

以前アップしたレンタサイクル事業が、今日の日経新聞地方版に取り上げられました。
(過去のブログはhttp://boostasset.seesaa.net/archives/20110119-1.html 

市役所がプレスリリースを出したので、観光目的としていましたが、
目標は地域のあらゆるところで、乗り捨て可能なコミュニティサイクルです。 

とりあえず次のステップは、月極めのレンタサイクルをはじめます。

毎日、自転車を利用したいけれど、
何らかの理由で、自転車を購入・所有しない利用者向けです。

料金も、皆さんの自転車を預かる月極めと同じ料金にします。 

自転車のデザインも重要です。耐久性があって、奇抜で目立つデザインがいいですね。
まぁ、当面はママチャリで展開いたします。 

詳しい数字は非公表ですが、更にある一定の利用者を集められれば、
駐輪場・レンタサイクルをプラットフォームとした、
シェアリングビジネスのスタートアップが出来そうです。 

サイクルポートには、毎朝、たくさんの利用者が自転車を預け、
帰りにも自転車を取りに来られるのですから、展開はいろいろ可能です。 

もちろんビジネスの仕組みも大事ですが、
運営する側
とお客様との「絆づくり」が、ポイントなんです。 

つまりネットとデータを活用しながら、商店街の八百屋さんの商人感覚を持ったビジネス。 

『絆 ビジネス』   面白そうです。
posted by Terry at 11:01| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月19日

所有するから、利用する

サイクルポート(駐輪場)を運営していますが、
今年の4月から埼玉高速鉄道の3駅間で、
乗り捨て可能なレンタサイクルの事業を計画しています。 

何れは、コミュニティサイクルとして発展させようと計画中ですが、
アイディアはまだ公表しません。 

ビジネスブックランキングで上位にある「シェア」という本を、
昨夜、読みました。今朝も朝スイムなので、早く寝るつもりでしたが 

110119_180547.jpg


消費時代が終わり、ITのSNSによってコミュニティが広がって、
製品やサービス、ライフスタイルまで、share(共有)する価値観が、
当たり前のようにはじまっている。
 

この本の中で、やはり大きく取り上げられたのが、カナダの「BIXI
自転車のレンタサイクルビジネスでした。 

自転車は「製品」の共同利用です。これに「サービス」の共有があり、
更に、お金やその人の特技やスキルを共有する「ライフスタイル」のシェアもあります。 

シェアハウスにはじまり、シェアカーなど、建物や土地のシェアといった、
スペースや時間の活用は当たり前ですが、
サービスを共有したり、ライフスタイルまでを含めた
不動産ビジネスに
しなければなりません。 


土曜日から、『Face Book』を映画化したソーシャルネットワーク」上映を開始したから、
観にいってみるか
posted by Terry at 18:46| 東京 ☀| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月11日

瑕疵について

今日は、委託業務の検査立会。

既に業務終了しているのと、前期で検査済みなので特に問題無し。 
先日、欠陥住宅の瑕疵についての番組を放映していたが、
不動産の仲介には、重要事項説明が義務づけられているので、瑕疵担保責任が発生する。 

土地、建物に限らず、価格とはそれ相応の価値に見合いながら、需給で根付けされていく。 

悪徳業者が欠陥を隠して販売する行為もありますが、
価格が相場より著しく低いのは、それなりの訳がありますから、
安い理由を理解したうえで、買主も判断すべきですね。 


夜は業界団体の食事付き会議。
20時過ぎに予定通り終わったので、
ジムに寄ってから帰宅しました。 

概ね、1月中旬から4月初旬まで1年で一番忙しい時期ですので、
宮古島に向けてのトレーニングと重なると、
かなり寝不足の状態が続くんですよね。  


宮古島トライアスロンまで、あと102日
posted by Terry at 23:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月18日

チャイニーズマネー

上海のマンション1平米当たりの価格は2百万円だった。   1百平米で2億円。

都心3区なみか、それ以上の高騰ぶり。
 

80年代後半の日本バブルと同じように、中国の資金(チャイニーズマネー)が、
世界経済を動かすようです。 

今日の日経の夕刊に、中国の米国債保有が2カ月連続で減少している記事がありました。
米国へ偏らずに分散投資ということで、日本の国債を買い増しています。 

カントリーリスクが低い日本の不動産が、「チャイニーズマネー」の投資先になることも、
先の日本国債購入を見ると容易に予想できます。 

一方で、日本の米国債保有高は今だ増加傾向で、
このままだと中国との米国債保有残高で再逆転の可能性が出てきました。 

本当に、日本は米国に「シッポ」を握られており、属国であり続けるのでしょうか?  


PS. 今朝起きるとギックリ腰気味で、上海から腹痛が続いております。
単なる夏バテならいいのですが、どうも胃腸が弱っているのが原因のようです。
posted by Terry at 18:49| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月11日

減築工事

123年前に洒落た洋館風の家を新築した親戚が、
その家を売るという。 

主人が体調を壊し、階段の上り下りが辛くなったのがその理由。 

それを聞いて、ヤドカリのごとく棲家を変えたら
精神的にも経済的にも負担が少ないし、
変化のスピードが速いこの時代には、むしろ適しているように思えた。 

最近は「減築」という工事も広がっている。

建物の上層階を撤去する改修工事のことだ。 

効果は耐震性の向上と維持管理費の軽減。
 

公共工事の縮減に逆行して、年々予算が増えているのが、
学校の耐震診断と耐震性向上のための改修工事。 

建物が老朽化し、現在の耐震基準をそのままではパス出来ないが、
少子化で教室数は減らせる。

そこで上層階を壊して、荷重を減らし耐震性を向上させ、
屋上の雨水対策をすれば完成。 

学校を新たに建築し直すよりも、「減築」でコストは67分の1で済むらしい。 

民間の建物でも、同様の効果を期待できるし、
維持管理費や固定資産税を軽減できるので、
疲弊した街の再開発に、減築で活路を見出せるかも。
posted by Terry at 10:18| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月31日

アイアンマン中止

昨日30日に、アイアンマンジャパンは中止と決まったようです。
本日の五島市議会で最終判断のようですが...。

残念です。宮古島以降、モチベーションを上げてきたのでツライです。
延期ではないので、再スタートの気持ちになるまで、身体を休ませます。



posted by Terry at 13:11| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月20日

総会ラッシュ

この2週間は各種、各団体の総会ラッシュ。
スケジュール表を見ると九つの総会が予定されている。 

もちろん、全てに出席するのは難しいが、
総会〜講演〜懇親会となると4時間を越えるものもある。 

懇親会は挨拶程度で、skipさせてもらうようにしている。 

昨日は、渋谷区某所で総会があったため、帰宅前にPatagoniaに寄る。 

いつ来ても、どのスタッフでも、遊び(アウトドア)の話をさせると、
引き込まれるようなアドバイスをしてくれる。 

以前にも書いたが、その理由は、創業者イヴォン・シュイナードの
著書「社員をサーフィンに行かせよう」に詳しいので、
興味のある方は、
これを読んでから、来店してみてほしい。 

今日も、14時から総会の予定。

懇親会後に「話があるから」と、某社長に先手で足止めをくらっている。
前向きな話なら歓迎だが、negativeな話なら勘弁だなぁ。
posted by Terry at 09:18| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月06日

底入れ近し...

不動産流動化の雄にして、新たな不動産市場を国内に開拓した
ダビンチHDが上場廃止になりました。 

不動産と金融が絡み合いマーケットと新たなシステムを作り上げましたが、
事実上の破綻です。 

資産バブルは、国内外の景気と世界中を駆け巡る投資マネーに翻弄され、
全ての参加者に錯覚を与える。 

不動産バブルをGDPと比較する指標があるが、
果たしてそれが中国や80年代の日本を説明できるのかどうか。 

不動産も実需が伴わなければ、価格が底入れ、上昇することはないのだから、
景気が回復することが必須である。

しかしながら、ダビンチのように破綻することで市場が底を打てば、
いずれその時の収益還元法による価格形成がなされることになる。 


捨てる神あれば拾う神あり。
posted by Terry at 16:50| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月07日

今日も新聞記事のネタ

201004070922000.jpg新聞ネタが続きますが、今日の日経産業新聞の記事←。 


記事は、埼玉、神奈川、東京で今後、新築されるマンションが供給過剰になるという予測。 

別に新築の建設許可の一覧が出ている建設新聞を見ていて、こんなに駅から離れる場所で、
集合住宅の需要があるのか
首を傾げた後だったので、やはりという感じ。 

ではなぜそのような条件の悪い立地に、
建物が建つのかというと、
それは新たに建設し続けないと事業そのものが成り立たない建設業と、
土地ありき、プロダクトアウトの土地活用しかない地主がいるからです。
 
日本が低成長時代に突入し、不動産活用の不採算性と保有コストが増えるため、
確実に未利用・不採算土地の供給は続きます。 

バブル当時、日本の国土は広がらないのだから不動産は
絶大な価値を持つものと思われましたが、
土地は供給し続けられ、人口減少で住居・商業系何れも需要は下落傾向です。 

都下の中心は別として、地方では土地そのものに対する価値は相対的に下がり、如何に付加価値を付与出来るかが、腕と知恵の見せ所です。

posted by Terry at 09:25| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月17日

コンバージョン

オフィスビルの空室が増えて、それらのスペースを活用しようとすると、
個人向けのサービス業(健康・福祉サービス、フイットネスクラブ、リラクゼーション、形成外科、エステ、英会話学校など)などが、ターゲットになる。 

それでも、駅から離れたり、郊外駅周辺では、それらの活用がままならない。 

なんとか商業系のスペースを住居系にコンバージョンする方法を、
建築士などと協議し、用途変更が可能か行政に問合せを続けているのだが、
建築物の価値を下げないように、それを両立することに頭を悩ましている。 

配管や給水もオフィスビルでは、それ以外(住居、飲食など)を想定していないので、
それらの支出も増えて、オーナーの姿勢も後ろ向きにならざる負えない。 

しかし、建物は利用しないでいるとどんどん劣化してしまう。 

不動産のデューデリ資料を随分見てみたが、コンバージョンを想定した内容は無かった。 

もともと地震の多い日本の建築基準法は厳しいのですが、その法令の一部↓ 

「建築物の敷地や構造、用途などに関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康や財産の保護を図ることによって、公共の福祉の増進に役立てることを目的としています。」 

少なくとも、持続的な環境と個人の財産の保護には、齟齬していると思いますが。
posted by Terry at 09:20| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年03月05日

更新講習

三年に一度の宅地建物取引主任者の更新講習に行ってきました。 

都市計画法や税制など、改正されるたびに理解するようにしていますが、
改めて講義を受けると、随分目まぐるしく法律が変わるものだと驚きます。 

講師は一級建築士、公認会計士、弁護士がそれぞれの講義を行いましたが、
重要事項説明不足による紛争とか、税制の取り扱いミスとか、
ありうるだろうなという事例ばかりで、眠さを我慢して真剣に聞いておりました。 

特に、敷金返還問題はさらに増えるでしょうね。 

もうひとつ、司法制度改革で弁護士を2018年までに倍増させることになっているので、
『喰えない弁護士』が仕事(訴訟)を増やす努力をするだろうとのこと。 

宅建業者は預託金(1000万円)を積んでいますから、
取っぱぐれのない訴訟相手ということになるので、
ターゲットにならぬように細心の注意が必要ですね。
posted by Terry at 10:11| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月26日

処分売り

3月決算の為、在庫マンションの処分売りが目立ちますね。
この不動産不況も、本当に住みたいと考えている人にはチャンスです。 

リニューアルを自分なりに楽しんでというのも流行っているようですし。 

これから吉祥寺の新築分譲マンションの竣工立ち合いに行ってきます。
208戸の大型マンションだから、完売するのか心配ですね。 

現場責任者はかなり苦労して竣工させたんですけど、
ここには書けない苦労が多かったようで  



地下鉄に乗りながらブログを書いているのですが、
吊革につかまってストレッチしているオッサンがいます。 

懸垂なんかしたりして、凄いなっ!(@_@;) 


しかし、いろいろな人がいらっしゃいます。
posted by Terry at 11:16| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月18日

懐疑的な時がチャンスです

以前、このブログで「シェアハウス」事業を展開する
チューリップ不動産の水谷さんのことを話題にしたところ、
(その時のブログは以下から)
http://boostasset.seesaa.net/archives/20091113-1.html 

私のブログを見た方から、「この方に講演を依頼してくれ。」と頼まれ、
今日がその講演日でした。 

不動産関係者以外も多かったですが、けっこう「女性限定のシェアハウス」
評判が良かったようです。 水谷さん、ありがとうございました。 

シェアハウスというか、不動産の活用方法についてのアイディアも様々ですが、シェアハウスについて、まだまだ懐疑的なご意見が多いようです。 

現在は当たり前のワンルームマンションでさえ、
30年前にマルコーが先駆けて開発した当時は、
「生活ルールを乱す」として周辺住民が大反対したというのだが、
今振り返って考えると、なぜ生活ルールを乱すと思う感覚が生まれるのかさえ
理解できない現在ですから、シェアハウスもそんな黎明期なのかもしれません。
  


話は変わりますが、朝スイムの後、鼻がグズグズするとアップしましたら、
早速、「それはプールの塩素のせいだ。」と教えていただきました。
その対処法は、「シャワーで鼻の穴を洗え!!」と想像するだけで、
鼻水の代わりに涙がチョチョ切れそうなアドバイスを頂きました。 

とりあえず、次回試してみます(T_T)
posted by Terry at 18:22| 東京 ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月16日

空き室対策

「空き室対策」、オーナーが寝ても覚めても忘れられない悩み。
商業系にしろ、住居系にしろ、厳しい状況ですね。 

一階が建物の価値を高めるテナントで、そこが撤退すると、
同様なテナントを集めるのが至難の業。 

そういえば、有楽町西武の跡もヤマダ電機が手を上げているそうですが、
地元商店街はあまり前向きでない様子。 

合理的に考えると、職種どころか、賃料さえ下げてでも、物件を埋めたいところですが、
いろいろ考えると、早々に決断出来ない。
 

これがファンドや、上場企業が保有しているなら、
ある程度採算ベースでの結論が出るだろうが、
個人オーナーの物件になると、よりいっそう難しい。 

先ほどまで、客付け不動産会社の担当者と話していて、
その苦労話をたくさん聞かされた。 「それまでして、貸さんでいい。」と 

いろいろご意見もありますが、店子がいなければ売上げゼロの商売ですから。 
固定資産税が掛るからマイナスか
 

(途中まで書いて、結論を変えてしまいました。)
たくさん見ていただいているんですねぇ、このブログ。 

好意的に読んで下さる方、そうでない方、
ある程度、承知の上で書いていますが、あくまで私個人的な意見ですから、

ご理解の程よろしくお願いします。<m(__)m>

posted by Terry at 17:23| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月22日

区分取引は活況

昨日は、個人の投資家へ投資用マンションの販売を主としているS社長と面談。

低金利時代が続き、サラリーマンの不動産投資熱は相当なもので、
隔月で2回開く「サラリーマン大家の不動産投資セミナー」は、
予約でいっぱいだそうだ。

都心の駅10分のマンションが条件だそうだが、
表面利回りはそれ程高いとは思われないのに…。

サラリーマンの不動産投資については、書籍やブログなどで、
成功を収めている猛者達の存在を知ることができるが、
ちょっと疑問が残ることが多い。

しかし、S社長によると「かなりのニーズ」があるそうで、
需要に対して供給量が足りないそうだ。

都心の商業用不動産は、まだ底打ち感が無い。
外資撤退後、空室率も8%を超えているし、賃料の安い物件への借り換えもある。

もうひとつ、金融機関の不動産に対しての融資姿勢は相当厳しく、
流動性も高まらない。

REITの借り換えや、組み換えが進まないと大型物件も動きが鈍いだろう。

国会も始まったが、政治とカネの問題で、予算や景気対策もそっちのけ状態だし、
サラリーマンが将来に不安なく働ける国を、一日も早く造って欲しい。
(もちろん自営業者や企業経営者、農家の方々も含めて)
posted by Terry at 10:48| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月12日

シェアハウス

昨日は10時から17時まで、8人の講師による不動産セミナー。
話題は全て「シェアハウス」についてです。

一般的には、若者や外国人の為の賃料の安い寮みたいなイメージですが、
運営会社のコンセプト次第で、かなり特色が出て来たみたいです。

プライベートが無いなんて…。という先入観でしたが、
一過性の住居スタイルでは無く、
このような住環境もかなりの数が定着するだろうと、確信いたしました。

インターネットが検索手段から、
ブログ、SNS,YouTubeなどのコミュニケーション手段として広がったように、
他者とのつながり、地縁、血縁から、新たに「住縁」という互助の仕組みです。

「シェアハウス」が社会問題や人口減少、価値観の変化以外に、
広がる環境が出てきたのは、「定期借家権の導入」と「ITの普及」です。

定借についてはあえて触れませんが、
シェアハウスというニッチの不動産マーケットを確立させたのは「IT」です。

シェアハウスは駅前の不動産屋さんでは扱いません。
ほとんどがインターネット上で物件を探し、照会を受けます。

ある一定のコミュニケーションを同居者に求める以外に、
共通の趣味、目的(資格取得など)、老人同士、など、あらゆるコンセプトで、
シェアハウスが存在していきそうです。

ここまで読んでいただいても、シェアハウスって懐疑的ですよね。
必ず普及する生活スタイルですよ。

因みに、私の師匠はまず多摩川に「サイクリストハウス」を建設中です。
posted by Terry at 14:16| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月02日

滞納保証会社を使うべきかという質問に対して

滞納保証会社の最大手リプラスが倒産してからも、同業者の倒産が続いています。
(リプラスについてのブログ記事は以下から。)
http://boostasset.seesaa.net/archives/20090617-1.html
http://boostasset.seesaa.net/archives/20090123-1.html
 

大家にとっては保険みたいなものですが、損害保険や生命保険のように、
大数の法則が定数化出来ていなかった業界のようで、
ようするに滞納者が予想よりかなり多かったということ。 

不動産業が金融業とラップした感がありましたが、
リスクを数値化したり、
DCF法なんていうのも、結果は絵空事のような感あり。 

しかし、少子化、独身、高齢独居などなど、
連帯保証人を付けることを気にしていると、
入居者が見つからない時代で、
連帯保証会社を使うことを避けて通れない面もある。
 

やはり、独自の審美眼をオーナーとして見極める技術を磨くことも必要なようで、
複数の不動産投資業も、個人アパート経営も、
不動産というそれぞれの特性を理解して、オーダーメイドのオペレーションをして、
そのあたりが競争を勝ち抜くコツだと、
当たり前の話に戻ってきた気がする。
posted by Terry at 15:46| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月26日

シェアハウス

シェアハウスセミナー.jpg


不動産の師匠がセミナーをやるというので、申し込んでみました。
 

シェアハウスも十分話題ですが、オペレーションが難しいと感じていたので、
勉強するいい機会になりそうです。
posted by Terry at 17:32| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月07日

家事代行サービス付き

都内の賃貸物件で「家事代行サービス付き」の物件が増えてきた。

家事代行は、洗濯、掃除、子供の送り迎えなどで、
これが増えている理由が、賃貸価格を下げない為のことからです。 

法人で一括契約していると、
個人で同様なサービスを依頼するコストの
4割で提供できて、かなり好評とのこと。 

入居者を募集するのに、新たな設備投資が必要無いということで、
いろいろ知恵を絞っています。

このところ先行投資の必要な事業やいわゆる装置産業は、
長期の営業計画が立てづらく、追加投資が厳しいですね。
銀行の融資姿勢もかなり厳しいですし。 

一時期、高利回りから物件が皆無だったビジネスホテルやレジャーホテルも、
収支計画が悪化してますから、追加投資の必要のない、
新たなサービスを考えないと生き残れません。
ネットでみると「へぇ〜。」と感心するものも多い。 

スポーツジムなんかもそうですね。新規会員獲得が難しいですから。
オープン前にプールを他のスイムスクールに貸し出すとか、
スタッフに有料なサービスをさせたり、委託物販に力を入れるとか。 

お金が無い時には、知恵を絞るしかないですね。

アイディアで価値をつくりだせ!! 
 

今週は頭で汗かきしましょう。
 
posted by Terry at 13:59| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月20日

すごい人でした

今日は再度「丸の内ブリックスクエア」に。 
赤レンガ造りの三菱一号館を再開発し、中庭広場は噴水のある空間。 


丸の内ブリック 011.jpg


数日前にこのブログでふれた緑化された柱↓。 


丸の内ブリック 004.jpg


このスペースの価値を際立たせる。  


丸の内観光として人力車のサービスが行なわれ、三輪車タクシーがすれ違う。  

丸の内ブリック 016.jpg


この手の再開発につきものの「お初」。

高級バター
は世界「初」の専門店で、この長蛇の列。
この盛況はいつまで続くのか?  

丸の内ブリック 013.jpg


こちらも米国人気イタリア店が日本「初」出店。
30分待ちでありついた料理は、カラスミノを練りこんだパスタと、モッツェレラピッツァ。 


丸の内ブリック 020.jpg丸の内ブリック 021.jpg


モッツェレラピッツァなら、やはり横浜関内のシシリアが絶品ですね。
他店とはパイ生地が比較にならない旨さだからね。

PS ちょっとうろついたら、足が痛くてたまりませんでした。
明日からは、家と会社でおとなしくしています。
posted by Terry at 19:58| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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