2009年11月20日

街の価値

ある地域に安売りチェーン店が出店するとなって、ちょっとモメている。

実際はそのチェーン店の価格は安くないし、家電製品は特に不良品が多いとの噂。
猥雑な雑貨品が多く、陳列方法などには以前から問題がある。 

しかし、駅前の元パチスロ店舗跡地はかなりの間、テナントが決まっておらず、
不動産賃貸業としては死活問題だった。 

オーナーとしては決まってやれやれだろうが、
「街の価値」を下げるテナントだという意見がある。 

街のブランディングという訳だが、難しい問題だ。
地域の地主や商店主だけでなく、行政や首長も覚悟もいるし 


話は変わるが、池袋の三越跡地にヤマダ電機の旗艦店がオープンして、
ライバル店のビッグカメラとの競争が激化し、
今、日本で一番家電が安い地域だそうだ。 

有楽町のビッグカメラの取り扱い商品群の多さにもびっくりするが、
ヤマダ電機の池袋店も食料品さえ扱えば、スーパーと変わらない品揃えだ。 

三越という百貨店・デパートが撤退し、家電販売業が取って代わるというのは、
小売業の主役交代をイメージさせます。 

しかし家電販売業が売上げ拡大を目指し、ブランド品や生活雑貨を扱うようになったら、
得意でない商品や収益率の低い商品を扱うこととなり、
結局、低収益に悩む百貨店やスーパーと同じになる二の舞なのだが 


売上げ拡大、収益アップ、      資本主義は同じ轍を踏む。
posted by Terry at 10:24| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月15日

貸農園(貸菜園)

ここのところ貸農園の事業を検討している会社から、
アライアンスを組まないかという話が3件もあった。 

もちろん私は貸農園をやったこともなければ、検討したこともないのに、
HPを見てとのことで、問合せがあった。
(確かにこのブログで、12回触れたこともあったかも。)
http://boostasset.seesaa.net/archives/20070530-1.html 

私が植木屋兼不動産屋だという理由からかもしれないが、
お話をよくよく伺った上で、貸農園は不動産賃貸業では無く、完全なサービス業であるので、
その分野にお詳しい方とアライアンスを組むようにアドヴァイスして、
お断りしている。 

農業がちょっとしたブームで、ギャル農、ノ(農)ギャル、とか、
笑える、否、微笑ましくもシリアスで問題意識が高く、
なんでも軽いノリであることが、ウケテいることもある。 

「ギャル農業」  著者 藤田志穂

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今は不動産業で、箱やスペースをただ貸せば賃貸収入が得られる時代は終わった。
そこに、付加価値を持たせないと事業にはならない。 

付加価値なんていうと、すぐ大上段に構えがちだが、
ギャル農の彼女らは「かわいい(かっこいい)」か、「楽しい」ことだけが、
彼女たちのモチベーションで、実はそれに価値が生まれているらしい。

「好きこそ物の上手なれ」で、「楽しい」は世代、性別には関係なく、
やはりこのあたりが、キモなのかもしれない。
posted by Terry at 14:11| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月08日

住宅土地統計調査

賃貸住宅の空室率が過去最高(最悪)の水準だと総務省が発表した。

住宅の全国空き家率は13.1%
3大都市圏で12.1%
関東大都市圏で11.3% 

この様な状況でも家賃保証付き賃貸住宅建設大手は、
過去最高の業績見通しを上げている。 

業績がいいということは、当然、賃貸住宅の建設が増えているということで、
賃貸住宅の供給数が増えているということ。 

人口減で需要は下がるのに、供給がそれを上回っているのは、
需要があるからの供給するのではなく、別のニーズがあるわけです。 

地主がそれらを建設する訳は、まず第一に土地の有効活用。
第二に固定資産税の軽減、第三に相続税評価の軽減です。 

さらに、賃貸経営の事業リスクを避けるために「一定期間の賃料保証」を、
先の家賃保証付き賃貸住宅建設会社に負わせています。 

残念ながら、このスキームはリスクを先延ばしにするだけでなく、
オーナーに賃貸住宅「経営」という意識さえも失わせてしまいます。 

昨日のブログでも触れましたが、時代が変わるスピードが速まっています。
リスクを先延ばしすることは、非常に危険で、
いつでも変化に対応出来ることを念頭に、土地活用を進めることが大切です。
posted by Terry at 07:30| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月07日

電気自動車が普及すると

プリウスなどの電気自動車(EV)が好調ですね。 

某デべが発売時から、住宅のカースペースに200V(一般100V)の、
コンセントを取り付けた住宅を販売した。 

三菱のEVが通常14時間の充電が必要なところ、7時間で済むという。 

EVのリチウムイオン電池はまだ高いが、いずれコストが大幅に引き下がれば、
携帯電話並みの普及スピードになるのではないか。 

またトステムが太陽光発電とEVの組合せを想定した住宅も販売した。
太陽光発電のネックは、曇りの日に電気がつくれず、蓄電できないこと。
その蓄電池はまだ高額で一般普及できないのが、
EVを蓄電池代わりにすれば、一挙両得というアイディア。 

イオンは既に充電ステーションを設置したジャスコをオープンさせたし、
コインパーキングのパークシステムは、EVの充電設備を兼ね備えた
「パーク&チャージ」を勧めている。 

もし、携帯電話のようなスピードで普及すると、
また怖ろしく急速に街並みや生活が変わるだろう。 

もともと、電気自動車はトヨタなどの自動車メーカーより、
家電のパナソニックなどの方が得意分野であるとの話もある。 

車の部品点数もガソリン車4万点、EV1万点ということになると、
ベンチャーの入り込む隙も広がり、
ガソリンスタンドの消滅とともに、トヨタなどの自動車メーカーが消えるかも。 

当然、それに影響される事態に、産業構造の変化が起こりプレーヤーは入れ替わる。

EV
を見据えた住宅展示場を見学して、
想像を超えるスピードと変化に目が回りそうだった。
posted by Terry at 16:21| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月28日

都市近郊農家の問題

今日は、埼玉県三郷市主催の研修会に招かれ、経営コンサル「HAL」の水野代表と出席。
参加者は三郷市の農業者で、81名の参加があった。 

研修の第一部は種苗メーカーの野菜の生産についての話。
 

その後の第二部が「ちょっとした工夫で農業収入がアップする」と題した研修。
私と水野代表がパネラーとして、自己紹介の後、農業の形態と後継者問題、
相続の問題についてディスカッション。 

そして、私が「土地の有効活用と問題」について講演させていただき、
水野先生がマクロからみた農業の将来について締めくくった。 

「ちょっとした工夫で・・・」で農業収入が上がるわけがないのだが、
役所の担当者の方が決められたとかで、タイトルと内容については
少しミスマッチの感があったものの、
出席者の皆さんは真剣にメモなどを取られていた。 

水野代表も私も手探りで研修内容を用意したものの、
役所の担当の方や、参加された方の評判も良かったらしく、安堵の気分。 

少しでも、農家の方の檄になってよかった。
 

最近特に、食の安全が叫ばれ、また景観としての都市近郊農家への期待が膨らむ。
 

他市での話だが、ほうれん草農家、親子3人での年間収入(売上)が240万円で、
保有する農地の路線価が20億円を超える一家の話を聞いた。 

当然、一部の土地を貸して収入の大部分を得ているのだが、
名のあるフレンチレストランに、ほうれん草を直接納入していることを、
生産者の唯一のプライドとして、真摯に農業に取組んでいるそうだ。

このギャップが、現在の都市近郊農家の問題だ。
posted by Terry at 18:04| 東京 ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月24日

スマートシュリンク

このブログでも「行政のアウトソーシング」と題して、
国や自治体の財政状況についてふれた。 

先日、ある国土交通省の担当者に、現在検討課題の、
「市街地整備事業とエリアマネジメント」について意見を求められた。 

少子化高齢化を前提とする市街地整備には、
「選択と集中」が必要という発想のもと、
荒廃過疎化が懸念される郊外の市街地を緑地や農地に変えることを
マートシュリンクという。(もちろん、私も初めて聞いた言葉です。) 

土地利用として、緑地や農地利用は賛成だが、
農林水産省との農業政策の連携は可能なのか?
(役所は縦割りで、特に旧建設省と農林省は特に仲が悪い) 

結局、予算を支出するもっともらしい理由を探しているのではないか?
 

地域格差が広がり、郊外市街地の荒廃がすすむのではないか?
 

など、思いつく意見を述べてきました。
 

確かに、世界最高水準の社会資本ストックを持つ我々日本人は、
都市のインフラを維持するに必要なコスト(税金)が、
人口減少によって満たされなければ、
道路、河川堤防、橋、水道、下水道などの維持は出来なくなります。 

ですから、税金の「選択と集中」の検討をはじめるのは当然なのですが、
ここで官僚にミスリードされると、悲惨な状況に陥りますから、
官僚の方々の志高い判断と、我々一般市民が冷静に意見を述べる大切な時期です。  


興味のある方は、下記のサイトをどうぞ。
 http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/information/council/arikata/index.html


PS.これをビジネスの根っ子と、捉える人もいるんだろうなぁ。
posted by Terry at 14:10| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月28日

家賃保証ビジネス

土地の有効活用といえば、アパートやマンションを建て、
税制優遇の資産評価減を利用しながら、(相続税評価を下げる)
デベロッパーに「家賃保証」をつけてもらうというのが多い。 

このビジネスモデルで、D東建託、T建コーポ、Rオパレス21などの上場会社も、
CMを大量に流し、殆ど同じ切り口で、
モーレツな歩合制営業マンが顧客開拓に挑む。 

そんな中、D東建託の創業会長が、
自分の持ち株を全て売却し、会社の身売り交渉をはじめている。

 
「家賃保証ビジネス」は、成長が止まると基準家賃を保証できなるシステムだし、
共済制度が改正保険業法で、維持できなくなっている。

大局的にみても、人口減少経済の中で次々と賃貸住宅の需要があるかというと、
そうではないことは明らかです。 

良心的なS水ハウスも、農協から地主を紹介してもらう専門部を廃止したようだし、
アパート建設による土地の有効活用というのも、
そろそろ正味期限切れが近いと、教えてくれているようだ。
posted by Terry at 12:13| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月16日

フットサル用スペース

ただいま、フットサルコート用のスペース及び用地を探しています。 

↓この写真は、ある駅前のスーパーの屋上です。
候補として、現地調査に行ってきました。 

フットサル用.jpg

箱型のものは、建物の基礎です。
おそらく、
将来は階数を建て増し出来るようにしたのかもしれません。
撤去不可能なので、この上にコート面を持ち上げるのは困難かもしれません。 

来週も、ある百貨店に同様な案件で伺う予定です。
 

昔は、デパートの屋上はミニ遊園地みたいなものでしたが、
いつの間にか、そんな施設を見ることは無くなりました。 

比較的、広告看板などの設置ぐらいにしか、
利用されていない屋上ですが、
500u〜1000uの空きスペースがありましたらご紹介下さい。

 
また、フットサルコートは調整区域でも建設可能な、
有効な収益事業です

市街化及び調整区域の線引き地域でしたら、
市街地にクラブハウス、調整区域にフットサルコート、駐車場と
より収益性の高い候補地になります。
広さは調整区域でしたら、300坪〜3000坪を探しています。

 
このような、土地・スペース活用を検討していますので、
心当たりの方はご連絡ください。
(契約の際には、お礼差し上げます。)
posted by Terry at 15:53| 埼玉 ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月05日

高級ホテル開業

91日にオープンしたばかりの「ペニンシュラ東京」に行ってきました。 

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香港で評価の高いペニンシュラホテルの東京進出ですが、日比谷公園や皇居が見える眺望はマンハッタンのホテルのような雰囲気です。
 

知人が創業した会社の社長を辞めて、
「とうぶんプータローになりますので、関係者の皆様にお礼のつもりで…….。」
というご案内とともに、部屋を取って飲み明かそうと言う趣旨の集まりでございました。 

先にオープンした「ザ・リッツカールトン東京」もオープン半年を向かえますが、思いのほか苦戦しているようで、話題のサービスもスタッフ募集のハードルがあまりにも高く、人材募集が開業直前までかかり、スタッフ教育がままならない状態が続いているそうです。
 

サービスが落ち着くのも、私のような物見遊山がいなくなってからと言うことになるでしょう。
 

ペニンシュラの標準宿泊料は75千円、リッツカールトンは64千円。

彼らが求める顧客層は「上位1%の富裕層」ですから、ほとんどの人はまったくの対象外です。


しかし、いるもんですな。お金持ちが。
posted by Terry at 10:24| 埼玉 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月23日

大学は大地主だ!

知人と彼の父と昼食。 

彼の父は元東京大学教授。現在も、自身の研究と大学の運営について忙しく日々をすごされているとのこと。(お蕎麦ごちそうさまでした。)
 

話題は駒場キャンパスの移転について、具体的な話は無いものの、渋谷から近い立地を活かして欧米の大学のように、社会人を対象にしたビジネススクールやロースクールの講座を開き、産学協同のキャンパスまたは新しい街ができる可能性があり魅力的とのこと。これは本郷キャンパスとの統合が前提だ。
 

東大は独立行政法人となることが、既に決定し、大学の助成金が年々削られている。もともと、少子化のなか大学全入時代を向かえ、定員割れの状況で、大学が民間の事業会社と同じ経営が求められるご時勢だ。
 

最近、萩国際大学が民事再生法を受けたのはシンボリックな事態です。
 

話を戻して、駒場キャンパスはなんと10万坪もあるのだ。その他にも小石川植物園や本郷の農学部用地、などなど全国の演習林なども合わせると途方も無い遊休地がある。 

もちろん法律的には国有地であるが、有効利用となれば当然民有地となり、自治体には莫大な固定資産税も入る。
 

流行のPFI法(民間資金で公共施設を運営する法律)で、学内にホテル、レストラン、バー、遊戯施設、専門学校など事業アイデアはいくらでもありそうだ。
 

時価計算しても、年間200億円から400億円の事業収益が見込まれる。
 

この資金で、世界に太刀打ちできる優秀な学生を輩出し、彼らが成功しリッチになった暁には、欧米の大学のそれと同じように、多額の寄付を求めればよいのではないか。
posted by Terry at 15:12| 埼玉 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月30日

日本版クラインガルテン

小田急電鉄がオープンさせた会員制貸菜園「AGRIS SEIJO」を見学にいってきました。

これは、成城学園駅の線路上の空間を利用した5000uの敷地に307区画の貸菜園をもうけたもので、常駐のスタッフが野菜の作り方などを指導してくれる。 

因みに料金は、ガーデン会員31,500円、ガーデン利用料105,000円で6uの区画とシャワーつきのクラブハウス、野菜を育てるキットなどの貸し出しが受けれる。 

貸し農園というと、休耕地を利用したものが一般的であるが、そこは概ね市街化調整区域などになり建物の建設は制限され、作業道具などを入れる簡易な倉庫は造れるものの、シャワーつきのクラブハウスを建設するなどはあまり見られない。 

この「AGRIS SEIJO」は、特に優れた緑化事業として東京都から助成金を受けている。 

やはり、資金面以上に土地利用からして、自治体の協力が必要であるが、工夫次第では、多くの人が望む日本版クラインガルテンが誕生できる可能性を感じました。 

乗馬クラブがあって、バーベキュー施設があって、キッチンガーデンがあるコミュニティーなんかいいよなぁ。
posted by Terry at 11:28| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月07日

銀座、青山、麻布の大家は地方在住者?

K君から、 事業用資産の買換特例で成功した話を聞きましたのでご紹介します。

友人K君は仙台市郊外に住んでいます。彼の尊父は仙台で複数の会社を経営しながら兼業農家をしております。

2年前に、農業と一部駐車場として利用している約2500坪の土地が、市街化されることになり土地の有効利用を検討しました。


それまで、駐車場などで約16百万円の収益をあげていましたが、事業用資産の買換特例を活用し東京・麻布に賃貸ビルを購入することとなりました。 

土地の売却金額は86千万円。もともとその土地は代々相続したものでしたので、譲渡所得税は16千万円です。 

一方、購入した麻布の賃貸ビルは798百万円で年間賃料は44百円です。

譲渡所得税は(86千万―798百万×80%)×20%=992万円 

これまでの話を整理しますと、 譲渡所得税は1億6千万円から992万円(次回、売却時に譲渡益が繰り延べられる事に注意) ・ 収益性の低い土地から収益性の高いと土地へ、買い換えることで年間賃料が16百万から44百万円に大きくアップしました。

そして、賃貸ビルを購入したことから貸家建付地として4億5千万円となり相続税評価上も4億円近い評価を下げる事ができました。(評価計算は省略。) 

K君の尊父は、代々の土地を処分することに当然抵抗があったそうですが、土地を残すより資産継承のほうが重要だとお話くださいました。

事業用資産の買換え特例は、土地の買換えによって発生する譲渡所得の80%を繰り延べるもので、通常の譲渡益20%を実質4%に引き下げています。 

特例は時限立法であり、平成21年までは適用期限が延長される見込みです。しかし、何れ政府、与党は撤廃の時期を思案しています。

この話を聞きに仙台まで行った甲斐がありましたが、麻布の物件もかなりの優良物件で、既に含み益がかなり出ています。(こんどは麻布で飲もうな!!)

実は、私もこの制度は積極的に活用しています。 


土地は二極化の時代です、今のうちに資産の見直しや組み換えを検討してみましょう。
posted by Terry at 19:59| 埼玉 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月02日

土地の物件診断

土地には区域区分といわれる市街化区域、調整区域、その他、用途地域として利用の制限をする第一・二種低・中高層住居専用地域、住居、近隣商業、工業地域などあり、また条例などで建築条件も制限されています。 

さらに、接道義務や防火地域などの制限も加わりますと、土地の有効活用にはかなり複雑な印象を持ってしまいます。 

駅からの距離がある、幹線道路から離れている、借地、敷地延長がある、再建築付加、建蔽率・容積率が低い、高度制限がかかっているなど、実は条件が悪ければ悪いほど収益性が高い収益物件を手に入れられる可能性があります。

ブーストアセット株式会社では、それらの土地の物件診断を行っておりますので、是非ご相談ください。
posted by Terry at 15:43| 埼玉 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月19日

販促支援

昨夜、宮崎より帰って来ました。 
行きも帰りの便も、機体が前脚故障を発生したボンバルディアDHC8Q300ではないかと心配しましたが、ボーイング767-300763)と確認し一安心。 

フライトアテンダントにこの話題でちょっと話しかけると、 
「ご心配をお掛けしましたが……。」と不安な面影も見せず、満面の笑顔で返してくれました。
わかってるんだけど、聞かずにはいられない性格ですいません。

ところで、来期のブーストアセット(株)の事業計画を立てています。 

事業計画の前に、まず情報や商品、サービスを販売する上で、それを提示し理解を得なければなりません。「認知」してもらうことです。 
さらに、情報や商品、サービスを理解してもらい、それが必要であることを欲求として行動してもらわなければなりません。 

そこで、我々の課題は弊社の存在を「認知」してもらうこと市場のニーズを調査すること、集客すること、見込み客を見つけること、優良な顧客の囲い込みをすること、 以上が必要だと課題がはっきりとしました。 

私たちの課題は、友人(顧客)の課題でもあるはずと、ブーストアセット株式会社では「オートコール」というシステムを導入し、
@     見込み客の発掘
A     集客
B     優良顧客の囲い込み
C     市場調査 
を顧客支援業務として、今までの不動産業の枠を超えた分野まで事業を行っています。

「オートコール」の特徴は
1.     圧倒的な低コストでマーケティングができる
2.     短時間に大量のコールを実施し、タイムリーの販促ができる
3.     正確なレスポンスを集めることができる 
などです。詳しいことは、近日中にHPでアップしますし、ご興味のあるかたはご連絡ください。 

今後は、「店子さんが商売繁盛で大家さんも安心」なんてことを目指します。   
posted by Terry at 19:01| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月01日

定期借地権

「土地は人に貸したらあげたと同じだ」と昔の人にはよく言われたものです。 

1992年施行の新借地借家法では「定期借地権」が制度化され、地主、店子の関係が見直され新しい活用法が生まれました。
 

具体的にこの制度で、建物の新築・改築による契約期間の延長や地主さんに対して建物の買取請求ができなくなりました 

一般的に居住用のでは借地権の存続期間50年以上の長期型定期借地権で、事業用では存続期間10年以上20年以下の短期型定期借地権を設定することが多く見られます。 

ここで、この「定期借地権」が大きく普及したのは、2005年に地代一括前払いの税務上の取り扱いが明確化され、分割して不動産所得として申告できるようになったからです。

50年間の地代を一括前払いしてもらっても、申告は50分の1を50年間にわたり申告すればよいのです。


仮に土地を売却すれば多額の不動産譲渡益課税が発生しますので、最終的な手取金額の差額は思いのほか無くなりました。その上、50年後には土地が更地として返されるのですからメリットはかなり大きいです。

定期借地権は住宅・マンション用地として活用の方法が見込まれますが、特にマンションデベロッパーが注目している、高齢者向賃貸住宅については交通の便が悪い土地についても活用が見込まれ、土地を手放さず固定資産の評価も低減できる方法です。

posted by Terry at 16:57| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月28日

明るい日本サッカーの未来

今日、弊社に(株)ジャパンフットサルコートの坂口健司社長と長岡修マネージャーがいらっしゃいました。

 
坂口社長は浦和レッズなどで6年間Jリーガーとして活躍し、その後現役選手のサポートや引退後の活躍の場を提供する目的で、フットサル事業をはじめていらっしゃいます。

現在、フットサルコート18箇所を運営するほか選手のマネージメントなども行い、急成長中です。M&Aでさらに企業の競争性を高め、株式上場も近いそうです。

 

夢は世界一のクラブチームをつくり、日本をワールドカップで優勝させることだそうで、
具体的に会社の事業計画と、その夢の実現の目標を設定しています。

長岡さんは、JFCが運営主体となるクラブチームの「埼玉アヴェントゥーラ」の監督と運営責任者です。アヴェントゥーラは川口市を拠点とし、近い将来にJリーグの昇格を目標としています。

 

本日の来社の目的は、日本サッカーの重鎮のAさんをご紹介するためでした。Aさんのご親族と私が懇意にさせてもらっているご縁からです。

私も初対面でしたが、誠実にまた情熱的に日本サッカーについて語られていました。おそらく、幼少期にAさんのような方の指導を受けられたら、サッカーに限らず人間的にも、周りから尊敬される人になれたのではと感じます。

話題は「環境問題」「教育」「地域活性」「マスコミ論」など多岐に渡りましたが、日本サッカーの裏話は非常に刺激的でした。

 

日経にも掲載されましたが、フットサル事業は調整区域の土地を活用できるビジネスとして注目されていますので、そのような土地活用の希望がございましたらご連絡ください。

また、JFCでは川口市内で約3,000坪の土地を探しております。詳細はブーストアセット株式会社までご連絡ください。
 
PS.   Aさんの左胸に輝くピンバッジかっこよかったな〜。
posted by Terry at 15:41| 埼玉 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 土地活用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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